Illustrations patrimoniales
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patrimoniales
Des situations patrimoniales courantes, présentées à titre d’exemples fictifs et chiffrés. Chaque cas illustre un objectif auquel un investissement en SCPI de rendement peut, selon les situations, contribuer. Ces exemples ne constituent pas un conseil personnalisé.
S’affranchir de la gestion locative classique
La situation de M. et Mme Dupont (exemple fictif)
M. et Mme Dupont, tous deux quinquagénaires, possèdent un appartement locatif T3 à Toulouse acheté il y a 12 ans. Ce qui devait être un investissement patrimonial serein s’est transformé en source de tracas permanente.
Deux impayés de loyer en cinq ans, dont un contentieux judiciaire de 18 mois. Des travaux de ravalement votés par la copropriété à hauteur de 14 000 euros. Un locataire sorti en laissant le logement dans un état nécessitant 6 000 euros de remise en état. Et dernièrement, un durcissement de la législation sur les passoires thermiques qui impose un DPE à refaire et des travaux d’isolation à planifier.
Le rendement net réel de leur investissement, une fois tous les frais déduits, est tombé en dessous de 2,5 %. Ils sont lassés et souhaitent conserver une exposition à l’immobilier sans aucune de ces contraintes.
La stratégie envisagée
- Vente de l’appartement locatif : 185 000 euros nets
- Réinvestissement en parts de plusieurs SCPI, auprès de gestionnaires distincts, dans une logique de diversification
- Sur la base d’un taux de distribution hypothétique de 5,5 % (non garanti, à titre illustratif), appliqué au montant effectivement investi après frais de souscription, les revenus bruts annuels seraient de l’ordre de 9 000 euros — avant prélèvements sociaux et impôt
- Délégation de la gestion à la société de gestion, sans gestion locative en direct
- Mutualisation du risque locatif sur un grand nombre de locataires ; la mutualisation réduit ce risque mais ne le supprime pas
- Revente des parts possible sur le marché secondaire, sans garantie de délai ni de prix
Exemple fictif et illustratif, ne constituant pas un conseil personnalisé. SCPI : placement long terme à risque de perte en capital, revenus et liquidité non garantis. Taux et projections hypothétiques et non garantis. Fiscalité en vigueur à la date de rédaction, susceptible d’évoluer. Performances passées non indicatives des performances futures.
Préparer sa retraite via la nue-propriété
La situation de Mme Martin (exemple fictif)
Mme Martin, 51 ans, est directrice commerciale dans une ETI lyonnaise. Elle perçoit des revenus confortables et se situe dans la tranche marginale d’imposition à 41 %. Son objectif : se constituer un complément de retraite pour ses 64 ans, sans alourdir davantage sa fiscalité pendant les années restantes.
Elle dispose d’un capital de 120 000 euros issu d’une succession, actuellement placé sur un fonds euros. Elle a d’abord envisagé un investissement locatif traditionnel — avant de constater que, selon la réglementation en vigueur, le cumul de la tranche marginale à 41 % et des prélèvements sociaux à 17,2 % représentait une pression fiscale élevée sur les revenus locatifs, peu compatible avec un investissement à rendement modéré.
Elle recherche un investissement qui ne génère aucun revenu imposable pendant sa phase d’activité, mais susceptible de produire des revenus réguliers au moment de son départ à la retraite. Contrairement à certains dispositifs imposant des durées rigides, la nue-propriété de SCPI permet de caler la durée du démembrement sur l’horizon souhaité.
La stratégie envisagée
- Acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI, sur une durée de 13 ans
- Clé de répartition retenue : 62 % (à titre d’exemple ; la clé dépend de la SCPI et de la durée)
- Capital investi : 120 000 euros en nue-propriété
- Pendant le démembrement : aucun revenu perçu, donc aucun revenu imposable au titre de ces parts, et parts hors assiette IFI sur cette période
- À l’extinction de l’usufruit, reconstitution automatique de la pleine propriété ; la valeur des parts à cette date n’est pas garantie et peut être supérieure ou inférieure à la valeur actuelle
- Les revenus perçus à compter de la pleine propriété dépendront du taux de distribution alors en vigueur, non connu à ce jour
Exemple fictif et illustratif, ne constituant pas un conseil personnalisé. SCPI : placement long terme à risque de perte en capital, revenus et liquidité non garantis. Taux et projections hypothétiques et non garantis. Fiscalité en vigueur à la date de rédaction, susceptible d’évoluer. Performances passées non indicatives des performances futures.
Financer les études via le démembrement
La situation de la famille Moreau (exemple fictif)
M. Moreau, 54 ans, cadre supérieur, souhaite financer les études supérieures de sa fille Clara, 19 ans, qui entre en école de commerce pour 5 ans. Clara ne vit plus sous le toit de ses parents.
Compte tenu des revenus de M. Moreau et du plafonnement du quotient familial, le rattachement de Clara au foyer fiscal n’apporterait qu’un avantage limité. En tant que contribuable indépendante disposant de peu ou pas de revenus, Clara pourrait, selon la réglementation applicable, percevoir des revenus modestes faiblement, voire non imposés — ce point dépend de sa situation exacte et doit être validé avec un conseil fiscal.
M. Moreau dispose d’un capital à affecter. Son objectif est double : générer des revenus pour Clara pendant ses études et récupérer, à terme, la pleine propriété des parts pour préparer sa propre retraite.
La stratégie envisagée
- Répartition entre nue-propriété (M. Moreau) et usufruit temporaire (Clara) sur 5 ans, selon des clés indiquées à titre d’exemple
- Investissement total : 120 000 euros, ventilé selon la clé retenue
- Revenus perçus par l’usufruitière : hypothétiques, fonction du taux de distribution réel, non garantis
- À l’extinction de l’usufruit, reconstitution de la pleine propriété au profit du nu-propriétaire, pour une valeur non garantie
Point de vigilance
Ce type de montage (donation d’usufruit temporaire, ventilation des clés, situation fiscale de l’enfant) doit être validé au cas par cas avec un notaire et un conseil fiscal, notamment au regard des règles applicables aux donations et du dispositif anti-abus de droit. Les chiffres présentés sont purement illustratifs.
Exemple fictif et illustratif, ne constituant pas un conseil personnalisé. SCPI : placement long terme à risque de perte en capital, revenus et liquidité non garantis. Taux et projections hypothétiques et non garantis. Fiscalité en vigueur à la date de rédaction, susceptible d’évoluer. Performances passées non indicatives des performances futures.
Rentabiliser la trésorerie de l’entreprise
La situation de M. Leroy, dirigeant (exemple fictif)
M. Leroy, 52 ans, est gérant d’une SARL de conseil en ingénierie. Il se trouve à environ 10 ans de sa retraite. Sa société dégage chaque année une trésorerie excédentaire significative : 250 000 euros placés sur un compte courant professionnel à rendement nul.
L’utilisation de l’usufruit temporaire de SCPI pour rémunérer la trésorerie d’entreprise, combinée à l’acquisition de la nue-propriété par le dirigeant en son nom propre, constitue une stratégie possible. La société acquiert l’usufruit et peut l’amortir comptablement sur la durée ; seule la fraction des revenus excédant la dotation aux amortissements est soumise à l’impôt sur les sociétés. Le dirigeant, de son côté, prépare ses revenus futurs.
La stratégie envisagée
- La SARL acquiert l’usufruit temporaire pour 10 ans ; M. Leroy acquiert la nue-propriété en nom propre (clés indiquées à titre d’exemple)
- Montants ventilés selon la clé retenue, sur un total de 250 000 euros
- L’usufruit est amorti comptablement par la société sur 10 ans, en charge déductible
- Revenus fondés sur un taux de distribution hypothétique de 5,5 %, non garanti ; seule la fraction excédant l’amortissement est soumise à l’IS
- À l’extinction de l’usufruit, reconstitution de la pleine propriété au profit du dirigeant, pour une valeur non garantie
Point de vigilance
Le traitement comptable et fiscal de l’usufruit de SCPI par une société soumise à l’IS (durée d’amortissement, déductibilité, absence de requalification) doit être validé par l’expert-comptable et un conseil fiscal. Montants illustratifs.
Exemple fictif et illustratif, ne constituant pas un conseil personnalisé. SCPI : placement long terme à risque de perte en capital, revenus et liquidité non garantis. Taux et projections hypothétiques et non garantis. Fiscalité en vigueur à la date de rédaction, susceptible d’évoluer. Performances passées non indicatives des performances futures.
Maîtriser sa tranche marginale d’imposition
La situation de M. et Mme Bernard (exemple fictif)
M. et Mme Bernard sont jeunes retraités. Leur revenu fiscal de référence les situe dans la tranche marginale à 11 %. Selon le barème en vigueur, le passage à la tranche supérieure intervient, pour un couple, à un niveau de revenu imposable dont ils sont proches.
Ils disposent d’une épargne et souhaitent des revenus complémentaires réguliers, sans basculer dans la tranche supérieure. L’enjeu est de calibrer le montant investi en SCPI pour percevoir des revenus qui restent, selon les hypothèses retenues, dans leur tranche actuelle.
L’un des intérêts des parts de SCPI par rapport à l’immobilier détenu en direct tient à leur granularité : là où un bien impose un loyer fixe et indivisible, les parts permettent d’ajuster finement le montant investi.
La stratégie envisagée
- Estimation de la marge disponible avant le passage à la tranche supérieure, selon le barème en vigueur (les seuils étant revalorisés chaque année, se référer au barème officiel de l’année)
- Investissement calibré en SCPI, sur la base d’un taux de distribution hypothétique de 5,5 %, non garanti
- Objectif : des revenus complémentaires qui, selon les hypothèses retenues, resteraient dans la tranche actuelle, sous réserve de l’évolution du barème, des autres revenus du foyer et du rendement réel
- Possibilité d’ajuster l’investissement si les revenus de retraite évoluent
Exemple fictif et illustratif, ne constituant pas un conseil personnalisé. SCPI : placement long terme à risque de perte en capital, revenus et liquidité non garantis. Taux et projections hypothétiques et non garantis. Fiscalité en vigueur à la date de rédaction, susceptible d’évoluer. Performances passées non indicatives des performances futures.
Sortir de l’assiette de l’IFI
La situation de Mme Garnier (exemple fictif)
Mme Garnier, 58 ans, veuve, dispose d’un patrimoine immobilier net taxable supérieur au seuil d’assujettissement à l’IFI. Elle souhaite réduire son assiette taxable et dispose de 200 000 euros en liquidités issues de la vente d’un bien.
En acquérant uniquement la nue-propriété de parts de SCPI, ces parts n’entrent pas dans l’assiette IFI de la nue-propriétaire pendant la durée du démembrement : c’est l’usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété. Ses deux petites-filles, qui entrent en études supérieures, peuvent jouer ce rôle d’usufruitières.
L’opération permet ainsi de réduire l’assiette IFI de Mme Garnier tout en procurant à ses petites-filles des revenus complémentaires pendant leurs études. À l’extinction de l’usufruit, Mme Garnier récupère automatiquement la pleine propriété et dispose alors d’une source de revenus pour sa retraite.
La stratégie envisagée
- Acquisition de la seule nue-propriété de parts de SCPI, sur une durée calée sur les études des petites-filles (clé indiquée à titre d’exemple)
- Capital investi par Mme Garnier : 200 000 euros en nue-propriété
- Usufruit temporaire concédé à ses deux petites-filles dans le cadre d’un don familial, à valider avec un notaire
- Pendant le démembrement, ces parts n’entrent pas dans l’assiette IFI de Mme Garnier
- Revenus perçus par les usufruitières : hypothétiques, non garantis, fiscalité fonction de leur situation propre
- À l’extinction de l’usufruit, reconstitution de la pleine propriété au profit de Mme Garnier, pour une valeur non garantie
Point de vigilance
Le don d’usufruit temporaire doit être validé avec un notaire et un conseil fiscal, notamment au regard des règles applicables aux donations et du dispositif anti-abus de droit. Les montants indiqués sont purement illustratifs.
Exemple fictif et illustratif, ne constituant pas un conseil personnalisé. SCPI : placement long terme à risque de perte en capital, revenus et liquidité non garantis. Taux et projections hypothétiques et non garantis. Fiscalité en vigueur à la date de rédaction, susceptible d’évoluer. Performances passées non indicatives des performances futures.
Profiter du régime micro-foncier
La situation de M. Petit (exemple fictif)
M. Petit, 45 ans, est propriétaire d’un studio loué 450 euros par mois à Paris (5 400 euros annuels). Il relève du régime micro-foncier et bénéficie de l’abattement forfaitaire de 30 %. Il souhaite investir 60 000 euros supplémentaires en SCPI et se demande s’il peut conserver ce régime.
Selon la réglementation en vigueur, les revenus de SCPI détenues en pleine propriété peuvent relever du régime micro-foncier sous conditions cumulatives, notamment : que le total des revenus fonciers bruts du foyer (bien détenu en direct + SCPI) ne dépasse pas le plafond légal de 15 000 euros par an, et que le contribuable détienne par ailleurs au moins un bien loué nu en direct, en son nom propre. L’application de ce régime dépend de la situation précise du contribuable et doit être vérifiée avec un conseil fiscal.
La stratégie envisagée
- Revenus fonciers existants (studio) : 5 400 euros/an
- Investissement en SCPI en pleine propriété : 60 000 euros, sur la base d’un taux de distribution hypothétique de 5,5 %, non garanti
- Revenus SCPI bruts estimés : 3 300 euros/an
- Total des revenus fonciers bruts : 8 700 euros/an, sous le plafond légal de 15 000 euros
- Après abattement forfaitaire de 30 %, montant imposable réduit d’autant
- Simplicité déclarative conservée
Exemple fictif et illustratif, ne constituant pas un conseil personnalisé. SCPI : placement long terme à risque de perte en capital, revenus et liquidité non garantis. Taux et projections hypothétiques et non garantis. Fiscalité en vigueur à la date de rédaction, susceptible d’évoluer. Performances passées non indicatives des performances futures.
Avertissement général
Les cas présentés sur cette page sont fictifs et purement illustratifs. Ils ne constituent ni un conseil en investissement, ni une recommandation personnalisée, ni une incitation à investir, ni une offre de souscription. Toute décision d’investissement doit reposer sur une étude patrimoniale individualisée tenant compte de votre situation, de vos objectifs, de votre horizon et de votre profil de risque.
La SCPI est un placement de long terme (horizon recommandé : au moins 8 à 10 ans) qui présente un risque de perte en capital. Le capital investi n’est pas garanti. Les revenus distribués ne sont pas garantis et peuvent varier à la hausse comme à la baisse. La liquidité n’est pas garantie : la revente des parts dépend des conditions du marché et n’est assurée ni sur les délais, ni sur le prix.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les taux de rendement, hypothèses de revenus et projections chiffrées figurant dans ces exemples sont hypothétiques, non garantis et donnés à titre purement illustratif ; ils ne constituent en aucun cas un engagement de performance.
Les éléments fiscaux mentionnés sont indiqués à titre informatif, selon la réglementation en vigueur à la date de rédaction, susceptible d’évoluer. Leur application dépend de la situation propre de chaque investisseur et nécessite l’avis d’un conseil fiscal ou d’un notaire.
Avant toute souscription, il convient de prendre connaissance des documents réglementaires de la SCPI (note d’information / prospectus visé par l’AMF, document d’informations clés, statuts, dernier bulletin trimestriel et rapport annuel).
Exponentielle Solutions — Conseiller en Investissements Financiers immatriculé à l’ORIAS (n° 17006915), membre de l’ANACOFI-CIF, association agréée par l’AMF. Également Courtier en Opérations de Banque et en Services de Paiement (COBSP) et Courtier d’Assurance (COA), n° ORIAS 17006915.
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