7 cas concrets
d'investissement en SCPI

La situation de Monsieur et Madame Dupont

Monsieur et Madame Dupont, tous deux quinquagénaires, possèdent un appartement locatif T3 à Toulouse acheté il y a 12 ans. Ce qui devait être un investissement patrimonial serein s'est transformé en source de tracas permanente.

Deux impayés de loyer en cinq ans, dont un contentieux judiciaire de 18 mois. Des travaux de ravalement votés par la copropriété à hauteur de 14 000 euros. Un locataire sorti en laissant le logement dans un état nécessitant 6 000 euros de remise en état. Et dernièrement, un durcissement de la législation sur les passoires thermiques qui impose un DPE à refaire et des travaux d'isolation à planifier.

Le rendement net réel de leur investissement, une fois tous les frais déduits, est tombé en dessous de 2,5%. Ils sont lassés et souhaitent conserver une exposition à l'immobilier sans aucune de ces contraintes.

La situation de Madame Martin

Madame Martin, 51 ans, est directrice commerciale dans une ETI lyonnaise. Elle perçoit des revenus confortables et se situe dans la tranche marginale d'imposition à 41%. Son objectif : se constituer un complément de retraite pour ses 64 ans, sans alourdir davantage sa fiscalité pendant les 13 années restantes.

Elle dispose d'un capital de 120 000 euros issu d'une succession, actuellement placé sur un fonds euros à 2,2%. Elle cherche un investissement qui ne génère aucun revenu imposable pendant sa phase d'activité, mais qui produira des revenus réguliers au moment précis de son départ à la retraite.

Contrairement aux dispositifs type Pinel qui imposent des durées rigides de 6, 9 ou 12 ans, la nue-propriété de SCPI permet de calibrer la durée du démembrement de manière précise sur l'horizon de retraite souhaité.

La situation de la famille Moreau

Monsieur Moreau, 54 ans, cadre supérieur, souhaite financer les études supérieures de sa fille Clara, 19 ans, qui entre en école de commerce pour 5 ans. Clara est fiscalement détachée du foyer de ses parents et dispose de ses propres revenus nuls ou très faibles.

Monsieur Moreau a un capital de 80 000 euros à affecter. Son objectif est double : générer des revenus pour Clara pendant ses études, pratiquement sans impôt pour elle, et récupérer la pleine propriété des parts pour préparer sa propre retraite.

Rappelons qu'un contribuable célibataire n'est imposable qu'à partir d'environ 14 000 euros de revenus annuels. Clara, étudiante détachée fiscalement, ne paiera donc aucun impôt sur les revenus SCPI perçus tant qu'elle reste sous ce seuil.

La situation de Monsieur Leroy, dirigeant

Monsieur Leroy, 52 ans, est gérant d'une SARL de conseil en ingénierie qui dégage chaque année une trésorerie excédentaire significative. 250 000 euros dorment sur un compte courant professionnel à rendement nul. L'utilisation de l'usufruit temporaire de SCPI pour rémunérer la trésorerie d'entreprise est devenue une stratégie assez courante.

En revanche, ce qui l'est beaucoup moins — et c'est dommage — c'est de combiner cette opération avec l'acquisition de la nue-propriété par le dirigeant en son nom propre, pour préparer sa retraite. La société satisfait un besoin réel de rémunération de trésorerie sans que cela constitue un acte anormal de gestion ou un abus de bien social, tandis que le dirigeant prépare ses revenus futurs.

La situation de Monsieur et Madame Bernard

Monsieur et Madame Bernard sont jeunes retraités. Leur revenu fiscal de référence est de 78 000 euros pour le couple, ce qui les situe dans la tranche marginale à 30%. La tranche suivante, à 41%, démarre à 82 342 euros. Ils disposent de 150 000 euros d'épargne et souhaitent des revenus complémentaires sans franchir la tranche supérieure.

L'avantage majeur des parts de SCPI en pleine propriété est de pouvoir calibrer au centime près le niveau de revenus complémentaires. Contrairement à un investissement immobilier physique où le loyer est fixe et indivisible, les parts de SCPI permettent d'ajuster finement le montant investi pour rester dans la tranche souhaitée.

La situation de Madame Garnier

Madame Garnier, 58 ans, veuve, dispose d'un patrimoine immobilier net taxable de 1 450 000 euros, juste au-dessus du seuil de 1 300 000 euros. Elle est assujettie à l'IFI et souhaite réduire son assiette. Elle dispose de 200 000 euros en liquidités issues de la vente d'un bien.

En acquérant uniquement la nue-propriété de parts de SCPI via un démembrement temporaire, les parts n'entrent pas dans l'assiette IFI du nu-propriétaire. C'est l'usufruitier qui est redevable de l'IFI et qui déclare 100% de la valeur en pleine propriété, quand bien même il ne détient que la valeur de l'usufruit. Dans la plupart des cas, cet usufruitier n'est pas lui-même assujetti à l'IFI.

La situation de Monsieur Petit

Monsieur Petit, 45 ans, est propriétaire d'un petit studio loué 450 euros par mois à Paris (5 400 euros annuels). Il est au régime micro-foncier et bénéficie de l'abattement forfaitaire de 30%. Il souhaite investir 60 000 euros supplémentaires en SCPI et se demande s'il peut conserver le micro-foncier.

Contrairement à une idée reçue largement répandue, les revenus de SCPI en pleine propriété sont parfaitement compatibles avec le régime micro-foncier, à condition que le total des revenus fonciers bruts (studio + SCPI) ne dépasse pas 15 000 euros par an. C'est une opportunité souvent méconnue des conseillers eux-mêmes.